Titre foncier en RDC : obtenir un certificat d'enregistrement
En droit congolais, le sol appartient à l'État et vous n'en détenez qu'une concession. Le seul document qui établisse un droit opposable, c'est le certificat d'enregistrement. Tout le reste est promesse.
On n'achète pas un terrain, on acquiert une concession
Depuis la réforme de 1973, le sol appartient à l'État. Ce que vous détenez est un droit de jouissance : concession perpétuelle pour les personnes physiques de nationalité congolaise, concession ordinaire pour les étrangers et les sociétés. Et toute concession foncière n'est légalement établie que par certificat d'enregistrement du titre qui lui sert de base, selon l'article 59 de la loi foncière.
Obtenir le certificat, étape par étape
Le parcours complet, de la requête au titre définitif.
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Adresser la demande au Conservateur
La demande de concession est adressée au Conservateur des titres immobiliers de la circonscription foncière dans laquelle le terrain est situé, sous forme d'une requête sous pli recommandé avec accusé de réception, conformément à l'article 13 de l'ordonnance 74-148 du 2 juillet 1974.
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Passer l'enquête préalable
Le Conservateur instruit la demande et la transmet aux autorités chargées de l'enquête préalable. Pour les terres rurales, cette enquête est obligatoire : elle vérifie qu'aucun tiers ne détient de droits sur le terrain. C'est l'étape qui fait remonter les conflits coutumiers, et mieux vaut qu'ils sortent maintenant.
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Faire mesurer et borner la parcelle
Le mesurage et le bornage sont réalisés par un géomètre du cadastre ou un géomètre agréé, pour fixer précisément les limites du lot. Le plan qui en résulte sera annexé au titre.
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Signer le contrat de concession
L'autorité concédante dépend de la superficie. Le Conservateur des titres immobiliers dispose d'une délégation pour les terres rurales de moins de 10 hectares et les terres urbaines de moins de 50 ares ; au-delà, c'est le Gouverneur ou le Ministre.
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Obtenir le certificat d'enregistrement
Après signature du contrat et paiement complet, le Conservateur dresse le certificat d'enregistrement et l'inscrit sur un folio distinct du livre d'enregistrement. Retenez la règle : il ne peut pas y avoir de certificat d'enregistrement sans contrat de concession. Un certificat présenté sans contrat est un faux.
Vous achetez une parcelle : les vérifications
Trois contrôles qui évitent la quasi-totalité des litiges fonciers.
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Exiger l'original, jamais une photo
Avant d'acheter, demandez à voir l'original du certificat d'enregistrement. Une photographie, une photocopie ou un titre annoncé comme étant en cours de régularisation ne prouve rien.
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Confronter le titre aux registres
Faites vérifier le certificat auprès du Conservateur des titres immobiliers : volume, folio, identité du titulaire, charges inscrites, mutations récentes. Le titre doit exister dans les archives officielles et le vendeur doit être le titulaire enregistré.
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Vérifier la concordance avec le terrain
Numéro cadastral, superficie, circonscription et plan croquis annexé doivent concorder à la fois avec le registre et avec la parcelle réelle. Un écart de superficie ou de limites annonce un litige.
Bon à savoir : l'inattaquabilité du titre n'est pas absolue
La loi maintient la règle de l'inattaquabilité du certificat d'enregistrement, mais uniquement en faveur d'un titre établi dans des conditions licites, ou après écoulement d'un délai de deux ans. Autrement dit, un certificat obtenu irrégulièrement reste contestable pendant deux ans. C'est exactement la fenêtre pendant laquelle les faux titres se revendent, souvent à des acheteurs de la diaspora qui ne peuvent pas venir vérifier sur place.
