Mutation immobilière en RDC : ce que la remise du certificat ne fait pas
Beaucoup d'acheteurs croient être propriétaires parce qu'ils détiennent le certificat du vendeur. C'est faux, et cette erreur est la première cause de litiges fonciers à Kinshasa. Voici la seule procédure valable.
Détenir le certificat du vendeur ne vous rend pas titulaire
Contrairement à ce qui se pratique couramment, le transfert d'un droit de concession d'un concessionnaire vers un nouvel acquéreur ne se réalise pas par la remise du certificat original du cédant à son cessionnaire. Il faut que l'ancien certificat soit remis au Conservateur pour être annulé et qu'un nouveau soit établi au nom de l'acquéreur. Tant que cette inscription n'a pas eu lieu, le vendeur reste juridiquement titulaire, et rien ne l'empêche de vendre une seconde fois.
La mutation, étape par étape
Cinq étapes, dont une seule fait réellement le transfert.
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1
Vérifier le titre avant toute chose
Rendez-vous au Conservateur des titres immobiliers pour confirmer que le titre existe dans les archives officielles, que le vendeur est bien le titulaire enregistré, et qu'aucune opposition ni litige n'est inscrit sur la parcelle. Cette visite coûte une matinée et évite des années de procédure.
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2
Contrôler les charges inscrites
Le certificat mentionne les charges qui grèvent la parcelle, hypothèques et servitudes notamment. Un créancier hypothécaire peut faire valoir ses droits par requête présentée au Conservateur : vérifiez que le bien est libre avant de payer.
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3
Formaliser la cession
L'acte de cession est établi entre le cédant et le cessionnaire. C'est le moment de faire intervenir un notaire, et le moment où une procuration régulière est indispensable si l'une des parties est à l'étranger.
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4
Remettre l'ancien certificat au Conservateur
C'est le cœur de la procédure. Le transfert d'un droit de concession ne se réalise pas par la remise du certificat original du vendeur à l'acheteur. Il faut que le certificat du cédant soit remis au Conservateur des titres immobiliers pour être frappé du timbre annulé.
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Obtenir le nouveau certificat à votre nom
Le Conservateur retient l'ancien certificat et le procès-verbal des agents du cadastre, les inscrit à son livre-journal, et établit un nouveau certificat au nom du nouveau titulaire, exactement conforme à l'ancien. Tant que ce document n'existe pas, vous n'êtes pas titulaire du droit.
Bon à savoir : la fenêtre de deux ans
Le certificat d'enregistrement est inattaquable, mais seulement lorsqu'il a été établi dans des conditions licites, ou après écoulement d'un délai de deux ans. Un titre acquis dans des conditions douteuses reste donc contestable pendant deux ans, et c'est précisément pendant cette période que les reventes précipitées se multiplient. Si un vendeur vous presse et que son titre est récent, prenez ce délai comme un signal.
